《房屋登记办法》有关解读
◎《房屋登记办法》背景材料
《房屋登记办法》(以下简称《办法》)最近公布，并将于今年7月1日起实施。相比《城市房屋权属登记管理办法》(1997年建设部57号令颁布，2001年修订)，《房屋登记办法》完善了不少，主要是为了适应新的房地产业形势、公民物权保护和登记机关办公电子化等方面的需要作了比较大的调整，亮点颇多。
一些业内专家认为，“预售登记”制将会带来“转折性的变化”。对于购买期房或者二手房的广大消费者来说，取得房屋权属证明之前的权益也有了相对明确的法律保障。《办法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。南开大学经济学博士、重工房地产与住宅研究会法学委员会委员刘玉录认为，该规定和《物权法》第十九条的主要内容相呼应，即设立不动产物权确认中的纠偏机制。比如，在实际中“共有产权”登记为“独立产权”，甚至他人产权登记为自己产权等现象发生时，就需要申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，可以申请异议登记，但是最终更正还需要由法院作出判决。如果异议登记人在登记后15日内没有提起诉讼，那么就等于放弃了异议登记。
据悉，近期，《关于贯彻落实＜房屋登记办法＞的通知》、《房屋登记簿管理试行办法》及《房屋登记簿(式样)》等文件将配套出台，主管部门将针对《办法》内容在全国范围内分批开展培训，以便于各级建设(房地产)管理部门和各地登记机构理解《办法》精神，更好地贯彻落实《办法》有关规定。
《办法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则。相比《城市房屋权属登记管理办法》（1997年建设部57号令，2001年修订），《办法》在以下几个方面体现出了新的内容，一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，均体现了该原则。二是确立和细化了登记簿制度。明确了登记簿是物权归属和内容的根据，明确了登记簿的内容和形式。三是进一步明确了登记机关的审查职责。《办法》第二十条规定了登记机构对登记申请审查的几个方面，登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。四是细化了《物权法》规定的登记类型。《办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定，更加具有可操作性。
◎房屋登记簿启用的意义
今后登记簿将成为物权归属和内容的根据，包括房屋物权的取得时间将以房屋物权记载于登记簿的时间，即登记机关最终审批完成时间为准。开始实行房屋登记簿制度。今后，相关部门在受理房屋权属登记申请时均建立登记簿并予以记载。
１０月１日正式实施的《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而对查封登记等其他权利内容的登记，有关部门可直接向交易登记中心提出申请，由房地产交易登记中心负责记载于登记簿中。
登记簿将采用纸质介质或电子介质。以前物权的各项内容都以房屋产权证登记为准。但新办法施行之后，实际上淡化了纸质凭证的功用和重要性，转而注重登记的信息。而且今后房屋登记簿所记载的各项内容将成为该物权的核心内容。登记簿制度的建立也让物权转移的时间点更加明确，今后包括财产封存等物权时间依据，也都将以登记簿记载的时间为准。因此，要提醒申请人在领取房屋权属证书时，应认真阅读登记簿上的有关内容，并在纸质登记簿上签字确认。
◎房产证与房产登记簿的关联与区别
按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法法。商在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力法。商所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准法。商房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其记载与登记簿上的记载具有一致性法。商如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件法。商如果登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力法。商例如，在房屋买卖时，房产证的交付并不产生房屋所有权移转的效果，房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由，主张其已经取得房屋所有权法。商房产证遗失后，房屋所有权人并不因此失去房屋所有权，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求发证机关根据登记簿上的记载补发房产证法。商可见，房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用法。
◎《房屋登记办法》实施后，房产交易需注意的事项
须注意如下三点：
1、买房前应先查房屋登记簿
2、要买旧房，首先要看这个房子是不是卖方的。
3、其次看这个房子是不是有一些限制交易或者转让的条件。比如是不是欠别人的钱，(房屋)已经被法院查封了，或者说你这个房子到银行申请贷款已经被抵押等等。
相关提醒，在房产交易的过程中，购房者要养成去登记机关查询房屋登记状况的习惯，而按照《办法》要求，登记机关也要为查询人提供方便。
◎《房屋登记办法》实施后的有关要求
今年7月1日起，要实施新办法，办理产权登记的购房者，都可以申请进行房屋登记，将相关信息登入“房屋登记簿”。
但对于7月前已办理了产权登记的购房者，目前尚要确定此类人群登记时间表。要抓紧时间落实国家政策，建立“登记簿”，对于《办法》中提到的“申请登记”要件，进行细化规定，新办法实施的同时，将向百姓公布“申请登记要件”的明细。
目前有很多购房者，在购买新建商品房后，并未按照合同约定如期拿到产权证，这部分人能办理房屋登记吗？产权证与登记簿是对应的，没有产权证就办理不了房屋登记。购房者可依据《合同法》、《城市房地产管理办法》等，依法对开发商提起诉讼，要求其履行合同要求办理产权证，并承担违约责任。
◎《办法》有关条款解读
·登记簿是房屋真正的“身份证”
第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第二十六条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
解读：按照《物权法》的要求，登记簿首次现身房屋登记，房产证不再是房屋的唯一合法凭证，登记簿才是房屋真正的“身份证”，当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。换言之，房屋到底属于谁，以登记簿记载的权利人为准。
相关人士进一步解释，比如，今后夫妻双方买房，如果只登记一方名字，则不视为共有财产，登记方单方享有对该房屋的处置权利，登记机关无需再考虑隐性共有人问题。以前曾发生过类似案件，夫妻一方以不知情为由，拒绝承认房产转让的事实。新办法实施后，就不会存在这种问题，因为夫妻一方如果想共同获得权利，就必须共同登记，否则就是放弃了共有权利。
暗地卖亲属房子，不行了。案例：乙方未经父亲同意，骗取证明，将父亲名下的房产转让给甲方，并办理了更名过户，待乙方父亲发现后，出现了房产归属和收益纠纷。这种情况下，乙方父亲可申请查“房屋登记簿”，凭登记明确自己为房屋所有权人的证据，来解决这起房产纠纷。
·只签合同，房子不算属于你
第五条第二款 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。
解读：这一款是按照《物权法》要求确定的，它强调了登记的效力。比如：甲与乙订立买卖合同，将自己的房产转让给乙，乙按合同规定预付房款，同时约定1个月后双方一起到房管部门办理房产转移登记手续。又有不知情的丙与甲协商欲买甲的房产，价格比乙略高，甲转而将房产卖给丙，并与丙一起办理了房产过户登记，领取了房产证。
根据相关规定，法律保护丙对该房产的所有权，而乙对该房产不享有所有权，他只能根据购房合同请求甲承担赔偿损失等违约责任。因此，签了合同还必须办理房屋权属转移登记手续，不办理登记,即使已经占有或使用了所买卖的房屋，也不能取得所有权。
·预告登记可防止一房多卖
第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。
第六十八条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
解读：预告登记，是指当事人签订房屋买卖或者其他抵押等不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，也就是后面的买卖不能算数。
比如，甲方在某楼盘看好了一套房子，并与开发商签订了买卖合同，在合同中约定对这套房进行预告登记，但由于乙方接受了此套房产的更高定价，开发商将房子卖给乙方，并单方面撕毁合同、退还房款。经预告登记后，开发商就不能将该房另售他人。
二手房的转让也可借鉴。比如张三将房屋以32万元卖给李四，虽然李四交了定金，双方也签订了合同，但几天后王五愿意出35万元购买，张三于是单方面违约，将房卖给了王五。
相关人士表示，7月1日以后，这种情况就会改变。如果李四担心张三反悔，在与张三签订合同后，按合同约定到房管部门进行预告登记，张三与王五就无法到房产部门办理房屋的转移登记。
但值得注意的是，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
·集体土地上建房也可房屋登记
《办法》：第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。
《办法》：第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
解读：在以前，《城市管理法》对国有土地上的房产有明确的登记办法，但对集体土地范围内的房产一直没有相关规定，相关的操作只能参照国有土地上的房产登记办法。从7月1日以后，不管是国有土地上的还是集体土地上的房产，一律都要进行统一登记。
在北京、南京、哈尔滨、武汉等大城市还出现过在集体土地上开发建成的“小产权房”，由于价格较低，吸引了不少城市居民前去购买。《办法》规定明确，集体土地上的房产转让，只能在集体经济组织成员之间内部转让，不能转让给之外的人群。城市户口的人群即使买后也不能办理房屋登记。
·登记公共设施可明确所有权
《办法》：第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
解读：《办法》还将登记延伸到小区，主要针对小区的公共设施、设备以及公共用房等进行登记。这个规定的出现，有利于缓解开发商与业主之间的矛盾。
相关人士介绍说，其实在众多的小区，绝大多数业主并不知道哪些设施是全体业主的，哪些是开发商的。对建筑物区公共所有权进行登记，可极大减少开发商和业主对此产生的争议。
◎新法解读：建设部公布《房屋登记办法》
办法共六章九十八条，2008年7月1日起实施。
【立法背景】
为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，建设部组织制定了《房屋登记办法》。
【重点内容】
（一）坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人必须进行告知等。
（二）确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式。
（三）合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。
（四）细化了《物权法》规定的登记类型。
《办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记等登记类型做了具体化规定，更具有可操作性。
【五大亮点】
◆（一）未登记不意味丧失物权
《办法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。
综合《办法》的这一内容来看，主要有两个方面的意思：
1.法律有规定的，不动产物权的变化以登记在案为标志；
2.当事人之间订立有关不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，即使未办理物权登记的，也不影响该合同的效力。
◆（二）不动产物权确认纠偏机制
《办法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
此规定和《物权法》第十九条的主要内容相呼应，即设立不动产物权确认中的纠偏机制。比如，在实际中“共有产权”登记为“独立产权”，甚至他人产权登记为自己产权等现象发生时，就需要申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，可以申请异议登记，但是最终更正还需要由法院做出判决。如果异议登记人在登记后十五日内没有提起诉讼，那么就等于放弃了异议登记。
◆（三）保证约定期内交易关系稳定
《办法》规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
此条主要是针对保证约定期内交易关系的稳定规定的。预告登记后，等于是买主“定”下了该项不动产，未经他的同意，原房主（卖者）无权处分该不动产。但是，预告登记者的物权效力也不是无期限的，在债权消失或者应该登记但三个月内并未申请登记的情况下，预告登记失效。
◆（四）防止乱收费的现象发生
《办法》规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价格的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
《办法》之所以做出这一规定，是因为在进入登记阶段时，作为不动产登记所需要的一切要件都已准备完毕，不需要再为确认材料所证明的事实进行重新的调查取证。在这种情况下，仅就登记手续办理所花费的劳动时间而言，每一件基本都是一样的，与每件的面积、体积或价格无关，因此做出如此规定，这与《物权法》第二十二条呼应。
◆（五）对登记机关过失“两级问责”
《办法》规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
虚假登记应赔偿好理解，这里引人注目的是对登记机关过失的“两级问责”。不仅机构进行赔偿，而且机构还要向造成错误的人进行追偿。
